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圖為海安市人民法院高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法庭庭長孫翠燕在一起涉居住權糾紛案中進行現(xiàn)場考察。 韓麗霞 攝

導讀

黨的二十大報告中提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。發(fā)揮能動司法，依法裁判涉居住權案件，充分保障人民群體的居住權，對實現(xiàn)“人民群眾住有所居”具有重要意義。多年來，江蘇省南通市兩級法院高度重視涉民生權益案件，特別是在審判涉及未成年人、老年人以及其他特殊群體案件中，始終堅持以人民為中心的理念，深刻踐行司法為民情懷，著力促進家庭和諧與社會穩(wěn)定。日前，南通市中級人民法院通報了一批居住權糾紛典型案件，對居住權的權利性質(zhì)、設立對象以及權利保障等問題進行解析，為維護居住權人合法權益、增進民生福祉提供司法保障。

居住權優(yōu)先于遺產(chǎn)等財產(chǎn)性權益

張斌現(xiàn)年63歲，與妻子劉芳育有一女張燕。2019年初，張斌與劉芳調(diào)解離婚，并就共有的人民花苑308室房屋約定如下：“二人在世時只允許本人居住，不得出租、出售或轉讓，禁止借給他人居?。欢松砉屎?，交由女兒繼承。”

2020年3月，劉芳因患病需要治療，要求女兒張燕支付醫(yī)療費，但遭到張燕拒絕。同年6月，張斌、劉芳再次約定：“若將該房屋出售，收益二人各得50%；協(xié)議簽訂后二人均不得在該房屋內(nèi)居住，且不允許其他人居住?！彼煤蠖司犭x該房屋。同年9月，劉芳在病重之際留下遺囑，載明其去世后所有的房屋50%產(chǎn)權歸弟弟劉明所有，并由劉明負責料理喪葬等事宜。

2022年9月，張斌因無其他居所，欲居住在308室房屋內(nèi)。對此，張燕表示同意，但遭到劉明阻撓。

后劉明向法院起訴張斌父女，主張其依據(jù)劉芳遺囑而享有對308室房屋的50%所有權，對該房屋享有同等居住權，并要求張斌交付房屋由其居住。對此，張斌表示依據(jù)其與劉芳的離婚協(xié)議，房屋由張燕所有，遺囑為無權處分。

南通經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院審理后認為，張斌二人在離婚時關于該房屋的約定可以視為將該房屋贈與張燕。但是在劉芳患病期間，張燕作為受贈人拒絕履行扶養(yǎng)義務，劉芳作為贈與人享有法定撤銷權。劉芳在2020年6月與張斌的再次約定視為行使撤銷權的表現(xiàn)，劉芳仍享有該房屋50%的權益。劉芳在訂立遺囑時思維清晰，具有意思表達能力，所作遺囑符合形式要件，故劉芳在遺囑中對屬于自己的房屋份額進行處分的行為合法有效。

雖然劉明因遺囑而對該房屋享有權益，但是無法從遺囑中得出其享有居住權益的結論，且劉明具有住所。故劉明對該房屋的權益指向為財產(chǎn)性權益，即若該房屋變賣后，劉明享有出售價款的50%。無論張斌對該房屋享有50%的權益是基于對張燕的撤銷贈與，還是張燕接受贈與后取得房屋權益，張燕均同意張斌居住使用該房屋。鑒于張斌除該房屋外并無其他房屋居住，依據(jù)民事權益位階，張斌對該房屋享有的居住權，優(yōu)先于劉明對該房屋享有的財產(chǎn)性權利。因此，法院駁回了劉明的訴訟請求。

一審判決后，劉明不服提起上訴，南通中院二審維持原判。

【法官講法典】

民法典第三百六十六條規(guī)定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要?！狈课莶粌H是生活所需，亦關涉到社會的和諧穩(wěn)定。故法律為了實現(xiàn)居者有其屋的目標，新設立了居住權，即房屋所有人可以其所有的房屋為他人設定居住的權利，以滿足特定人員的生活居住需要。作為一項用益物權，居住權具有物權的基本特性，即居住權具有優(yōu)先性，在居住權與債權發(fā)生沖突時，法律優(yōu)先保護居住權。此外，若房屋所有人將房屋處分給了第三人，在居住權合法有效的前提下，第三人即使取得了該房屋所有權，仍然不可對抗居住權人的居住權，即居住權人享有繼續(xù)在該房屋內(nèi)居住的權利，不受房屋所有權變更的影響。

本案中，案涉房屋原歸屬張斌與劉芳共有，后二人在離婚時約定將該房屋贈與張燕，劉芳在撤銷贈與后又將該房屋份額遺贈給劉明。但在張斌享有居住權的前提下，雖然該房屋所有權歸屬幾經(jīng)變更，均不影響其對該房屋享有的居住權益，且優(yōu)先于劉明所享有的財產(chǎn)性權利。

離婚時為幫扶另一方可設立居住權

張倩與郭威原系夫妻關系，二人于2008年9月生有一子，正在讀初中；于2013年生有一女，正在讀小學。2019年6月13日，二人協(xié)議離婚。次日，張倩在尚學苑小區(qū)購買1808室房屋一套，該房屋位于兩個孩子所屬學區(qū)內(nèi)。同年9月15日，二人復婚。

2020年1月，二人再次離婚，離婚協(xié)議書約定：一、兩個孩子撫養(yǎng)權歸男方郭威所有，撫養(yǎng)費由男方負擔，女方不承擔撫養(yǎng)費。二、張倩首付購買的尚學苑1808室房屋歸婚生子所有，郭威不享有所有權，僅享有居住權，剩余房貸由郭威負責償還。

二人離婚后，郭威償還房貸至2022年2月。案涉房屋于2022年1月被通知交房，因該房屋系張倩購買，郭威無法辦理交房手續(xù)，且在聯(lián)系張倩協(xié)助辦理無果后停止還貸。后張倩于2022年4月辦理交房手續(xù)并拿到房屋鑰匙，并代為償還房貸3萬余元，但并未將該房屋交付郭威使用，現(xiàn)房屋處于閑置狀態(tài)。

2022年9月，郭威起訴張倩要求確認其對該房屋享有居住權，并限期張倩交付其居住使用，以便其方便照顧兩個孩子上學、生活需要。但張倩抗辯，因郭威停止還貸構成違約，因而喪失居住權。

南通市通州區(qū)人民法院審理后認為，郭威與張倩的離婚協(xié)議系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應按協(xié)議的約定履行。郭威對案涉房屋具有居住權的約定，具備居住權合同的基本要素，合同已成立，且未附條件。張倩提出郭威未按約償還房貸故不享有居住權的抗辯缺乏依據(jù)，法院不予采信。依據(jù)雙方協(xié)議約定，離婚后房屋歸婚生子所有，兩個孩子均由郭威撫養(yǎng)，故郭威作為婚生子女的直接撫養(yǎng)人，對房屋享有居住權能便于其更好地陪伴、照顧孩子，充分盡到撫養(yǎng)之責，這也應該是雙方約定房屋居住權的初衷。至于郭威停止支付房貸，確實構成了違約，但其并不因此喪失居住權。張倩在代償之后，與郭威之間形成債權債務關系，張倩有權向郭威追償，但不能因此單方改變協(xié)議的約定。因此，郭威要求確認其對案涉房屋享有居住權，限期張倩向其交付使用，于法有據(jù)，法院予以支持。

一審判決后，張倩不服提起上訴，南通中院二審維持原判。

【法官講法典】

在司法實踐中，涉居住權案件主要集中在離婚、繼承、贍養(yǎng)等家庭領域。如離婚后為幫扶無住房的經(jīng)濟弱勢一方或為照顧未成年子女的上學、治病等而設立居住權；立遺囑人為避免其去世后配偶或者未成年子女失去居所，在訂立遺囑時為相關人員設立居住權；成年子女為贍養(yǎng)老人而為老人設立居住權等。民法典第一千零九十條規(guī)定：離婚時，如果一方生活困難，有負擔能力的另一方應當給予適當幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成的，由人民法院判決。根據(jù)該條規(guī)定，夫妻離婚時，若一方生活困難，有負擔能力的另一方應當給予適當幫助。幫扶的方式可根據(jù)雙方的財產(chǎn)狀況、經(jīng)濟能力、當?shù)厣钏降纫蛩?，以充分保障困難一方的生存權益、滿足其實際生活需要。

本案中，郭威在與張倩離婚時約定兩個孩子皆由其撫養(yǎng)且獨自承擔撫養(yǎng)費，其要求案涉房屋居住權的目的亦在于便于孩子上學需要。故張倩在經(jīng)濟能力能夠負擔的情況下，應當對面臨較大經(jīng)濟壓力的郭威予以一定幫助，并限期配合郭威居住使用。

居住權設立后所有權人不得侵犯

楊蘭系朱大偉的繼母，現(xiàn)年59歲。2019年9月13日，楊蘭與朱大偉簽訂《所有權置換協(xié)議》，約定楊蘭以人民路某小區(qū)108室所有權置換朱大偉在星光公司所持有的全部股權，約定房屋所有權登記于朱大偉之子朱凱名下，楊蘭享有永久居住權。朱凱及其伯父朱杰作為見證人在該協(xié)議上簽字。

同日，星光公司全體股東形成股東會決議，同意朱大偉將所持公司的股權全部轉讓給楊蘭，公司以后的經(jīng)營活動和債權債務與朱大偉無關。2019年11月5日，朱凱向楊蘭出具承諾書，承諾在楊蘭將人民路某小區(qū)108室所有權過戶給朱凱后，楊蘭對該房屋享有永久居住權，且在其居住期間未經(jīng)楊蘭本人同意任何人不得以任何理由進入此房屋。2019年11月6日，楊蘭將該房屋所有權過戶至朱凱名下。后朱凱要求以所有權人身份進入該房屋，并希望分隔部分房間共同使用，但遭到楊蘭拒絕。

后楊蘭起訴朱凱，要求確認其對該房屋享有居住權，限期被告朱凱配合其辦理居住權登記手續(xù)。

海安市人民法院審理后認為，楊蘭與朱大偉簽訂的所有權置換協(xié)議是一份附義務的所有權置換協(xié)議，所附義務為楊蘭對該房屋的居住權，系雙方當事人真實意思的體現(xiàn)，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，對雙方當事人均具有法律約束力，雙方當事人均應當嚴格按約履行。朱凱作為見證人之一在置換協(xié)議上簽字確認，表示其見證并認可上述約定。所有權置換完成后，朱凱以承諾書形式明確了楊蘭對案涉房屋享有永久居住權，承諾書內(nèi)容載明了當事人姓名、住宅的位置、居住權期限、居住期間的其他約定等條款，可視為所有權人朱凱與楊蘭訂立的書面居住權合同，系朱凱作為案涉房屋所有權人將該房屋的居住權所具有的占有及使用權讓渡給楊蘭，雙方均應當按照合同約定履行義務。故楊蘭要求確認其對該房屋享有居住權，并由朱凱協(xié)助其辦理居住權登記的訴訟請求，系主張對待給付的內(nèi)容，合理合法，法院予以支持。

考慮到雙方均有調(diào)解愿意，由承辦法官主持，原、被告達成一致調(diào)解協(xié)議。

【法官講法典】

民法典第三百六十八條規(guī)定：居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。原則上，居住權的設立為無償?shù)?，但法律并不排除有償或其他形式設立居住權。在居住權設立后，居住權人即享有對該房屋占有及使用的權利。所謂占有，是權利人對物的一種事實上的支配與控制，即居住權人可以對該居住進行一定的支配與控制，并在權利存在侵害之虞時申請排除妨害，如未經(jīng)居住權人同意，任何人不可進入或將其從房屋中驅逐，包括房屋所有權人；而使用，是權利人據(jù)物之性質(zhì)，以其實際需要為目的進行利用。此外，在居住權合同簽訂后，房屋所有權人應當按照合同約定，協(xié)助居住權人辦理居住權登記手續(xù)，以保障居住權人的合法權益。

本案中，楊蘭與朱大偉約定以所有權置換的形式設立居住權，并不違反法律規(guī)定。在所有權置換完成后，楊蘭對該房屋享有包括占有及使用在內(nèi)的居住權，該項權利應得到包括房屋所有權人朱凱在內(nèi)的一切人員的尊重與維護，且朱凱負有協(xié)助辦理居住權登記的義務，否則應承擔相應法律責任。(丁培培 吳振宇 古 林)

■法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條第一款 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第一千零九十條 離婚時，如果一方生活困難，有負擔能力的另一方應當給予適當幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成的，由人民法院判決。